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2020的金九银十还适合买房吗?房价会涨还是会跌?

发布更新时间:2020/9/11 10:25:36 浏览次数: 文章来源:房天下 手机阅览本文

  日前,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清日前在《求是》杂志撰文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,当前房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

  随即,金融系统传出,内部开始对房企进行量化分级管控,限制负债率过高的房企的发债和融资规模。房地产的头部企业受影响明显,对于陷入资金困难企业来说更是雪上加霜!



  房地产市场在经历了疫情之后,虽然迎来了迟到的小阳春,拿地和销售均出现产销两旺的行情,但深圳等城市出现的房价不合理暴涨行情,引发了新一轮强力调控措施的出台。

  在如此复杂的市场行情和政策变化之下,很多人纷纷询问,现在还适合买房吗?下半年房价会涨还是会跌?

  要回答这个房地产的灵魂之问,让我们先来分析一下目前房地产市场的基本面。

  影响房价的几大因素为:经济增长,收入增加,货币供应量,杠杆率,债务情况、政策预期。

  首先,经济增长是推动房价上涨和房地产市场健康发展的最根本因素,抛开经济增长谈房价上涨那是货币贬值。目前,疫情之后,我国经济恢复较快,增速从负转正,二季度取得了超预期的3.2%的增幅,从全球范围来看,是很不错的成绩,可以视为利多因素。但需要注意的是经济仍然低去年的经济增长速度。

  其次,从居民收入增加的角度来看,就很不乐观了。大部分行业和经营利润和居民的收入都没有增加,甚至出现了明显的下降,只有互联网和证券金融投资等少数行业和从业人员收入大幅增加,社会收入差距近一步拉大。因此,可以预见在普通住宅中的刚需性产品有明显的销售压力,而部分改善或豪宅类产品有一定的机会。

  第三,为了对冲疫情给经济带来的负面影响,管理层在一季度增加了货币投放,部分资金难以避免地会注入楼市。这也是在二季度房地产销售迅速回升的原因之一,也是『货币放水更应该买房』,『买房可以避免货币贬值』等热门论断的基础。

  但货币供应量在一季度迅速放大之后,在二季度开始收缩,央行明确不搞大水漫灌,不搞零利率,货币投放增速放缓,利率连续三个月保持稳定。加上政策利好股市,大量资金进入股市,资金并没有出现大量进入房地产业的情况。加之房价涨幅明显的区域升级了限购措施,5、6月出现的房价上涨势头得到迅速控制。

  第四,居民住户贷款率从2018年上升到53.2%高位以来,上涨的空间越来越小,居民负债率居高不下,一直保持在50%左右的水平,但贷款增速却迅速下降到了30%以下。因此,除了少数房价过度金融化如深圳、郑州等城市之外,能够进入楼市的资金有限,形象的说法就是韭菜长得太慢了。

  第五,房地产行业的头部企业普遍追求快周转,本来负债率就偏高,突如其来的疫情,让房企的负债也出现了大幅攀升,数个头部企业负债超过万亿。监管部门开始对房企融资设限,以降低房地产给金融带来的不稳定性,这使得房企在面临销售回款减少的同时,融资又受限制。

  在双重压力之下,部分债务过高,销售率低的房企立即陷入困境,债务违约频现,走在破产清算或被收购的边缘。

  最后,从政策面上看,房住不炒的主基调没有任何变化,主管部门多次叫停各地的变相放松政策,同时点名房价上涨过快的城市。房价上涨过快的城市不得不纷纷升级限购措施,以降低房屋的周转和变现能力,调低市场对房价上涨的预期。

  同时,监管层还罕见地提示房地产过度金融化有风险和危害。郭树清称,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要,又避免因资金过度集中出现更大风险。

  这一提法是近年少有的,之前的调控政策,多数是从民生的角度考虑。这次将房地产的债务风险提到金融安全的角度,表明了管理层对房价上涨的容忍度进一步下降。

  有人说楼市就是政策市,为什么把政策因素放到最后呢?

  其实,政策对房价的影响在短期内看是最明显和有效的;但从长期来看,却是最没有效果的,这也就是为什么房价调控了15年,房价却上涨了10倍的根本原因。

  因此,分析完以上的6个因素之后,发现,除了经济恢复较快,经济增长算是支持房价上涨的因素中,1个利好,1个利好减弱,4个利空。

  因此,可以判断,房价从金九银十到年底的时间内,会保持平稳偏下降的整体格局。其中:

  一线城市中北上广会保持低增长,深圳房价会小幅回落。

  二线城市中除杭州房价会有进一步上涨的能力外,多数城市如南京、济南、合肥、福州等会保持平衡,西安、成都、武汉等近年房价上涨过快的城市,房价会出现回落。

  三线城市无论房价涨跌,均不适合投资,因为二手房的变现会越来越困难。

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