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出生人口断崖下跌!未来的房子给谁住?

发布更新时间:2019/12/2 9:07:18 浏览次数: 文章来源:大胡子说房 手机阅览本文

  非常喜欢小孩的马克,最终还是放弃了二胎的打算。

  因为一想到产检、维生素ABCD、叶酸、分娩住院、奶粉、尿不湿、宝宝衣服、幼儿园学费,对了,还有胎教老师、带小孩人选、老婆不工作机会成本、益智玩具...

  最关键的是,宝宝5岁之后还要给他腾出一张床。

  本来就已经掏空6个钱包买的两房,未来还要置换三房。这对大城市的奋斗青年来讲,简直就是一个噩梦。

  马克一个人这么想倒也没什么,关键是,全国的年轻人都被高房价压得踹不过气,什么结婚什么生子,还是老老实实好好工作攒首付吧。

  近日,母婴行业流出一则颇为震撼的消息: 截至2019年11月17日,中国今年出生人口仅为1016万,按照这种趋势推算,今年出生人口或将为1100万左右,比去年将近少了30%,可以说是断崖式下跌。

  也许表格更加直观:

  

  人口到底怎么了?

  几天前,国家也印发了一份重要规划:

  

  《规划》称,应对老龄化上升为国家战略,应从财富储备、劳动力质量、养老服务等多个方面来应对养老问题。

  为什么应对老龄化如此迫切呢?我们来了解一下现在中国的情况。

  我国从2000到2018,60岁老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%,预计到2050年,60岁以上老人占比超过34%,到时每3个人中,就有一个60岁以上的老年人。

  

  按照国际惯例,65岁以上人口比例在7%以上为老龄化社会,14%以上为深度老龄化,20%以上为超级老龄化。我国现在65岁以上老龄人口占比是11.93%,预计2030年左右达到20%,成为“超级老龄化”国家。

  这说明,出生率下降和人口老龄化已不是危言耸听。为了应对这个问题,整个社会的资源配置、资产价值和政策导向,势必会发生巨大变化。

  那么,大家最为关心的房地产,会因为人口而产生怎样的影响呢?

  人口对楼市的影响

  众所周知,房地产最实质的支撑面就是人口,过去的人口红利,带来了城镇化红利和经济增长红利,然后带来了中国房产20年的繁荣。

  

  不难发现,中国在1982年和1987年的时候有两个生育高峰期,这两年诞生了大量人口。

  而根据贝壳研究院《2018年全国购房者调查报告》显示,中国平均购房年龄在29.5周岁,按此推测,在2011和2016年这两个时间段,即82年和87年出生的这批人,在29岁左右买房的时候,市场也会迎来两个购房高峰期。

  果不其然,2011和2016年前后正是中国房价暴涨的两个时期。

  然而,中国的人口出生率在90年代后急转直下,到了“90后”要买房的时候,需求增量一定不比“80后”。

  所以除非货币大量供应,楼市继续普涨的概率,微乎其微。

  尽管作为地产相关从业者,房价继续涨对我非常有利,但我不能像部分经纪人一样,脱离数据乱跑火车,普涨结束基本是不争的事实,地产行业的红利期肯定是慢慢结束了。

  按照中国平均寿命77岁来算,50后一代婴儿潮大概会从2027年开始相继去世,每年会有1500-1800万人离开这个世界,而那个时候的主力购房者为95后一代人,每年新增的需求大概只有1300-1600万。

  也就是说,如果把市场模型简化一下,95后可能根本不用买房,去住50后腾出来的房子就好了。

  中国三次婴儿潮:

  

  当然,你可能会说,50后腾出来的房子大多都在农村,显然不会是95城镇化一代的选择。而且50后的房子都很破了,95后也不会去住。

  首先,这只是个简化的模型,肯定不严谨。然后,城市的人口结构并不比农村好多少(比如武汉60岁以上人口占比是21.27%,而湖北却只有18.77%),城市照样有大量的老龄人口,他们的离世会产生大量空房,这些房子也不见得说有多破。

  总之,从人口来看,至少全国房价的趋势是:2027年左右,城镇化接近尾声,人口进入负增长,腾出来的房子越来越多,需求增量越来越少,房价或许进入一个异常稳定或缓慢阴跌的时期。

  不过,整体是这样,不代表全国房价都一个走向,恰恰是人口的变化,给房地产市场传递了另一种信号。

  中国的“新城镇化”

  华为第一款被大家熟知的智能手机,可能是2014年末的Mate7。而在那个时候,智能手机的风口已经过去,大家对智能手机的需求,远没有12和13年百牌大战的时候多。

  可是,即便是这样,华为依然从手机领域的一个小品牌,做成了今天的国产巨头。

  房地产也一样,尽管大趋势已经过去,但并不代表所有城市和地段都会没落,一些足够有价值的区域,照样会在逆境中凸显其优势。

  拿人口老龄化来说,随着当下的人口迁移成本越来越低和人口迁移趋势越来越明显。许多老人选择去气候更好、环境更美、总体更有利于身体健康、价格也不那么离谱的地方。

  比如惠州大亚湾、珠海唐家湾、昆明西双版纳等等。

  本来,抛弃生活这么多年的城市,不是一件现实的事情。但如果朋友们都这么做,自己或许也觉得没什么了。

  这也许就是海南成为“东北第四省”的原因。

  所以,老龄化带来最直接的需求增长就是养老房产和旅居房产。一旦出现像东北迁海南这种规模化迁移,下一个快速增值的地方就会出现。

  我国目前的城镇化率在59.58%,大约处于日本60年代的水平。

  和当年日本不同的是,日本城镇化从60%到70%这一段,人口结构非常年轻,主要靠年轻人进城来完成。到1970年,日本城镇化达到70%,65岁以上人口占比只有7%,刚刚贴到老龄化的边缘。

  

  而我国现在65岁以上的人口就已经有11.9%了,等到城镇化70%的时候,65岁占比可能超过25%。

  也就是说,我国未来10个点的城镇化,可能不靠年轻人进城,而靠新生儿出生和农村老年人去世...

  大家也可以看到,现在许多村子都出现了“空心化”的现象。村子里只有零星一些老人,年轻人该走的,早就走光了。

  所以,未来10年的实质城镇化动力也许并不那么足,像日本的高速发展期一样1年1个点或许有点乐观了。

  那么,现在所谓的城镇化,就并不一定是农村往城里走,而我们所看到的的人口迁移,更多的是从三四线城市和县城,往一二线城市聚集。城镇属性与农村属性并没有改变,改变的是城镇的能级。

  以上,无论是老年人的养老迁移,还是年轻人的跃迁,都可以称之为现在的“新城镇化”。

  这些新城镇化带来的需求,依然可以继续支撑一线、强二线、环一线和优质旅居城市的房价。

  结

  1.在出生人口下滑剧烈的情况下,往人口净流入的城市极其城市群配置房产,显然更为保险,反之那些人口净流出的三四线城市,不仅没有人口支撑,养老造成的财政压力更是巨大,房价则更加有风险。

  2.全国普涨基本宣告结束,2027年全国均价或见顶。但人口不断聚集的城市和旅居环境得天独厚的地方,依然有很大潜力。

  3.毫无疑问,养老产业的前景越来越广阔,养老地产也可能会成为一块香饽饽。足够有价值的养老服务,还可能受到国家补贴。

  4.后续可能会有更多的鼓励生育政策出台,去年我在年终秀提到的开放计划生育,或许就在不远的未来。

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