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购房百科:二手房交易 你要严防这些陷阱!

发布更新时间:2018/12/4 9:38:33 浏览次数: 文章来源:网络 手机阅览本文

  

陷阱1:虚假房源

  二手房网站上的房源多得眼花缭乱,其中既有真实房源,也有一些表面上看起来装修好、价格低性价比高的房子,实际却并不存在的“钓鱼房”,用来吸引购房人上钩。一般中介接到购房人电话的回答有两个套路:

  一是房子已经卖出去了,并主动提出介绍其他房子给购房人。

  二是房子主人现在不在,不方便看房,提出先带购房人去看其他房子。

  支招:对于中介提出看其他房子,购房人最好心里有个购房原则,价位多少、面积多少,房子缺点能接受到什么程度,不要因为中介的几句话就失去原则,因为有些中介为了促成交易,把房子的缺点说成优点,比如房间朝北,会说夏天会凉快,卫生间面积小,会说保暖性好等等。买房一定要按照自己的思路走,否则中介忽悠了几句就心里没底了,离掉坑里不远了。

  陷阱2:购房“意向金”变“定金”

  看到房子觉得还可以,部分中介会以“意向金”的名义向购房人收取一定费用,当因为其他原因,购房人放弃购房的时候,中介就以缴纳了定金为由拒绝退钱。

  举个例子:小张看中一套二手房,中介说这套房子被好几家看中了,房东说谁先交钱就卖给谁,为了表示诚意,可以交一些“意向金”,小张交了2万块的“意向金”后发现房子的通透性不好,不想买了,要求退还2万的“意向金”,但是中介说小张签订的购房意向书中写着:“意向金”已经转成定金,不能退还。

  支招:要知道购房“意向金”和“定金”有着本质区别。“意向金”在法律中并没有明确的规定,它起到的只是预付款的作用,并不具备担保性质;

  而“定金”则是一个标准的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。所以在交钱的时候就要明确交的是被法律保护的“定金”,而不是意向金,并在合同中写明违约责任,房子出现问题可退还“定金”等条款。

  陷阱:3:房东隐瞒房屋真实信息

  买卖二手房时,最容易出现的就是房屋信息不对称问题,房东隐瞒房子真实产权、查封情况。有些房子是父母跟子女或者配偶共有的,需要所有共有人同意才能正常出售。

  举个例子:A和B是夫妻,在婚后买了一套房子,产权证上只有A的名字,后来A在B不知情的情况下将房子卖给了C,B知道后以自己不知道为由拒绝卖房,最后法院判决A和C的购房合同无效。

  支招:上面说的夫妻共同财产的情况是典型的例子,虽然产权证上只有一人名字,但仍然是夫妻共同财产,需要夫妻双方同意才能出售,购房人在不知情的情况下签了合同,很有可能会被判交易无效。建议买房前除了要查验产权证,还要到房产登记部门查档,走访周围邻居保安,了解房子情况。

  陷阱4:房东出售抵押中的房子

  还有一种情况就是,很多二手房在出售时仍有贷款没还清,房子也还处在抵押中,不能过户,这时候有房东会要求购房人先支付一部分房款把剩余贷款还清。

  举个例子:刘先生看中了一套房子,房主张姐以房子还在抵押中为由,让刘先生先支付首付等还清贷款就把房子解压过户。张姐给了刘先生自己的个人银行账户,刘先生将120万首付款打到了这个账户。可是后来发现张姐根本没把房子贷款还清解压,而是将首付用于孩子留学了。

  支招:购房人一定不要把购房款打到房主或者中介的个人账户,最好打到银行的资金监管账户里,这样在房子解压前,中介和房主都不能动用里面的钱,同时在签订合同时要明确违约条款,确保资金用于还清贷款解压,能最大程度的保障购房人的权益。

  陷阱5:一房二卖

  一房二卖也是二手房交易中比较常见的坑,给大家举个例子:

  小王看中一套二手房,支付了60万首付,签完合同后房东一直以各种理由拖延过户时间,后来小王才知道,这套房子已经被卖给一个出价更高的买家了。

  支招:目前在法律上并没有明确的规定杜绝一房二卖的发生,一些房主会因为个人利益,推翻以前的交易,将房子卖给出价更高的买家。建议购房人在合同中注明一房二卖的违约责任,同时建议到房产登记部门进行登记备案,简称“预告登记”。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》中明确了预告登记的适用范围和法律效力:未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。也就是说,进行了预告登记的房子,如果遭遇了一房二卖,卖家跟第三方的交易侵犯了买家权益,买家可以以此维权。

  另外预告登记的有效期是3个月,注意在有效期内完成过户。

  二手房交易套路多,买房人要打起十二分的精神,也希望有关部门能多规范一下市场、完善相关法律,还购房人一个清静的交易市场。

标签:二手房 交易

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