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  法律资格证号:A20023600000007
  律师执业证号:13607200310741088
  电话:0797-8151818
  手机:13970738686、13307979866
 张睿 男,中共党员,中国政法大学在职法学硕士,大学毕业后在高校从事教学工作多年,语言表达流畅而准确。以全省第七名的优异成绩通过首届国家司法统一考试后,辞去公职专职从事律师工作。现为本所高级合伙人律师,南芳所业务委员会主任,兼房地产(建设工程)法律事务部部长。
  先后担任赣州越秀房产(越秀花苑、国际时代广场)、博鑫房产(锦绣江南、赣南假日酒店)、景宏达房产(南阳东昇)、步阳房产(金钻广场)、安廷信房产(中庭广场、森林公馆)、康居房产(爱丁堡)、方基置业(塞纳春天)、宏康房产(兰亭半岛)、华隆房产(金福花园)、宏桥房产(潋江之春)、龙邦房产、伟毅房产、鼎业房产、欣宏房产、赣州市公路局(含十八县市区)、赣州高速、康大高速、赣州市质监局、安监局、城管局、江西国兴集团、江西金瑞发制品有限公司等几十家房地产公司、建筑公司、党政机关、经营企业的法律顾问,系市电视台《焦点房谈》、市广播电台《房产在线》、广播电视报《楼市版块》栏目的常年法律顾问。
  通过多年实践,已在房地产业界、行业协会、政府主管部门赢得口碑并建立良好的业内关系,是本市有相当知名度的房地产专业律师。
  执业理念:用专注的心 做专业的事。
  主攻专业:房地产开发、工程建设、公司法律事务。


  中华人民共和国法律职业资格证号:A20103607020641
  办公固话:0797-8151818 手机:13907977009
  QQ:591845657 邮箱:591845657@qq.com
  华剑山 中共党员,兰州大学法学院硕士研究生毕业,研究方向为民商法。从进入律师行业开始,他就致力于走专业化道路,秉承“专业和智慧兼备、专心和诚信齐飞”的律师执业理念,拥有深厚的法学理论素养,主要从事房地产开发、企业投融资、金融及公司法律服务等业务。
   先后担任东方鑫泰置业(江山里)、华隆地产(金福花园、半山国际)、劲嘉地产(劲嘉山与城)、美地亚地产(美地亚天骏)、三和地产(三和悦城)、环鑫地产(国际社区)、泓润地产、赣州发展投资控股集团、赣南金融资产交易中心、赣州客家旅游集团、江西省易泰租赁有限公司、赣州国润投资有限公司、赣州金盛源担保公司、赣州铝业股份有限公司、江西宝融物流有限公司、赣州中鑫资产公司、赣州平源投资、于都金源矿业等数十家房地产公司、事业单位、经营企业等的常年法律顾问,致力于帮助企业建立良好的法律框架和公司治理结构。办理了各类民事案件百余件,一直坚持把专业知识付诸实践工作,并在实践工作中不断丰富和加深专业研究,使得律师业务精益求精。
  专业方向:房地产建设工程、公司法律事务、企业投融资。


  中华人民共和国律师执业证号:14972004140194
  电话: 0797-8151816 手机:13607978551
  传真:0797-8151804
  E-mail:gndx2003@126.com
  商务QQ:304378790 304378790
  彭斌 法学本科学历,民盟会员。南芳所合伙人,客户服务中心与大客户服务中心主任,房地产建筑工程法律事务部成员,金融保险证券法律事务组负责人。
  历从事高校法学教育,历任团委书记、招生就业办主任、学生工作处处长等职务。发表侵权、财产、建设、合同等涉法专业论文10余篇,有较强的法学理论功底。从事专职律师执业以来担任赣州市中心血站、赣州步阳置业、金鹏房地产、景荣房地产、蟠龙镇人民政府、黄金岭街道办事处等数十家政府、企业事业单位的常年法律顾问。办理各类案件近200余件,善于钻研律师业务,综合事务协调处理能力较强;擅长于办理房地产、合同、侵权损害赔偿、刑事辩护、婚姻家庭等法律事务。
  主攻专业:房地产建筑工程、合同类法律事务、金融保险证券法律事务。

9iHome.com ~房博士问答

  赣州:陈先生 留言时间:2008/5/6 11:52:00

 我在2004年8月买了一套商品房由于开发商的问题,一直到现在都没有办理房产证.2008年4月我将房卖给了一个朋友.结果我们到开发商那里变更合同该开发商却不给我们变更合同.说我要到地税交了契税才能变更合同.请问是这样的吗?我需要叫契税才能变更合同吗? 

·  [2008/5/6 11:53:00] 房博士回复:
    您好,如果仅是名称更改,一般不会收取费用,如果是采取这样的方式进行交易,相关规定,没有取得房产证的房产不能上市交易,因为这种交易没有法律的保障,对于费用方面更没有明确的规定。如果您一定要采取这种方式,费用方面需要和开发商协商解决。如果交费,最好所要相关的交款凭证,以在必要的时候作为维护自身利益的凭证。感谢对新赣州房产网房博士关注!


  赣州:王先生 留言时间:2008/5/6 11:50:00

 合同已经在房产局备案,开发商说合同可以更名。 那备案的那份合同是否真的能够更名?需要哪些手续?要交契税吗? 盼回复谢谢 

·  [2008/5/6 11:50:00] 房博士回复:
    您好!国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定:“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此,合同备案后不能通过更名来进行交易。合同在未进行备案以前,有买卖双方在实际操作中存在更名交易的情况,这种情况风险需要自己把握,建议谨慎权衡。更名过程需要开发商的配合,开发商可能会收取一定的费用,收费情况是开发商根据情况而定的,建议您直接咨询开发商。感谢关注!


  赣州:想买房 留言时间:2008/5/6 11:31:00

 想买房,可是一到售楼处,售楼员就开始把这个楼盘说得天花乱坠,不知道哪里是真哪里是假?头疼的很,请高手帮忙解答一下,怎么样提防售楼员的扬长避短?

·  [2008/5/6 11:37:00] 房博士回复:
    当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。因此您在与销售员交流时务必小心谨慎,同时,以下列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。 一、销售方式 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于:建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含)。 二、具体价格 您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词,顾名思义均价当然是这个项目的平均价格,但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距。 三、入住时间 是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 五、车位 小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。 提醒:销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。


  赣州:李小姐 留言时间:2008/5/5 11:24:00

    我同我未婚夫在一起四年了,买了一套商品房,首付和还贷都是我支付的。现在,我实在是忍受不了他的折磨,希望能与他离婚。可他说,房屋要给他一半,他才会答应。我搞不明白,房屋是登记在我的名义下,且是我一个人付的房款,怎么他还要分一办?请你们帮解答下,我实在是受不了他的折磨与剥削。

·  [2008/5/5 12:03:00] 房博士回复:
     李小姐,你所咨询的问题,需要区分同居期间购买房屋和非同居期间购买房屋。第一种情况,同居期间购买房屋,则在你们双方没有书面特别约定的情况下, 他享有房屋的一半产权;第二种情况,你在同居以前单独购买的房屋,则他不能享有你的个人财产。(解答律师:朱烈桂)


  赣州:钟先生 留言时间:2008/5/5 11:10:00

 我是外地人,现在一家人在赣州工作。由于家里经济困难,购买不起商品房,想在郊区购买一套返迁房。在此,希望咨询下,这类房屋能否办到房产证,现在能否购买,风险有多大?望律师们百忙中抽空解答下,万分感激。

·  [2008/5/5 11:58:00] 房博士回复:
     钟先生,你的实际困难,我们理解。目前,这类房屋的土地仍然属于集体土地性质,并非国有土地性质。这类房屋是政府部门在实施城市规划,进行农村土地征用房屋拆迁安置补偿过程中,用一部分未征用的土地,统一规划建设的农村房屋,专门用于安置失去农村住宅房屋的农民,保障其居住权。现在,有些郊区的农民,由于家里原来的房屋、人口比较多,可以补偿到三、五套房屋,而自己家里又无法使用完,所以就想予以出售,也就形成了这一卖方市场。 由于这些房屋下面的土地,现在没有根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等规定进行征用,变更为国有土地,属于集体土地性质。根据《土地管理法》第六十二条之规定,这些土地属于农村村民住宅用地,只能由农村村民才能享受。城市居民是无权购买这类房屋的。购买该类房屋,是办理不到集体土地使用权证和房屋所有权证。 目前,国家、省、市土地行政主管部门,对这类行为均予以严厉禁止,他们将依法责令当事人限期改正,没收违法所得,并处罚款。 因此,建议你们慎重购买该类房屋。(解答律师:朱烈桂)


  赣州:刘先生 留言时间:2008/5/5 11:05:00

    今年3月份,我在瑞金预订了一套商品房,付了3万元定金。后来由于与开发商就房屋交付时间无法达成一致,导致双方无法签订商品房买卖合同。现在,我要求开发商退还3万元定金,他们却拒绝退还定金。律师,他们这样做合法吗?我该如何是好?

·  [2008/5/5 11:50:00] 房博士回复:
     刘先生,你好。 根据你提供的情况来看,这是一起商品房认购定金纠纷。结合2003年4月28日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定,这件事务中,开发商其并没有证据表明你无故拒绝签订商品房买卖合同,因此,你并没有单方违反认购书中“签订认购书后30日内签订商品房买卖合同,任何一方违约,均适用定金罚则”的规定。 本案中,你们双方对交房时间无法约定均没有过错,是因为政府方面的原因。因此,开发商在双方不能就交房时间达成协议的情况下,不能强迫你签订商品房合同,应当依法退还你的30000元认购定金。(解答律师:朱烈桂)


  赣州:张女士 留言时间:2008/5/5 10:24:00

    2005年,我在章贡区红旗大道购买了一套顶层的三室两厅房屋。交付房屋后,房屋出现了大量的渗水问题,连家具都发霉了,损失10万余元。想咨询下,我该怎么如何维护自己权益?

·  [2008/5/5 11:40:00] 房博士回复:
     张女士,结合本案具体情况来看,作为该工程的开发商和施工单位,他们会提供规划部门的房屋《竣工验收备案表》、房地产部门的《房地产开发项目竣工验收交付使用验收报告》来抗辩说,他们所建造和出售的房屋是符合国家标准的。另外,根据双方签订的商品房买卖合同附件七“商品住宅质量保证书”第五项“因用户使用不当或者第三方造成的质量损坏”之规定,本起损害是由于用户的不当装修行为导致的。因此,你需要通过司法鉴定的方式来确定本起房屋质量损害的因果关系和具体损失大小。 从程序上来说,你可以起诉前进行房屋质量司法鉴定,也可以在诉讼过程举证期限内申请房屋质量司法鉴定。 至于你提到的“开发商与施工单位是否需要对房屋损坏修复费用和搭建雨棚的费用承担连带赔偿责任”的问题,按照法律规定,他们之间对此费用,依法应当承担连带赔偿责任。(解答律师:朱烈桂)。


  赣州:XYO 留言时间:2008/5/5 9:21:00

 请问:买房合同里推迟交房的违约金百分比应该是多少?
我买的房子购房合同里写的推迟交房违约金是万分之0.5,但同事说他们的都是千分之0.5 ,这相差好多啊?
麻烦请问一下这个比例是开发商自己定的还是国家有规定的。
一般人买房子时对合同里的这些细节都不可能看的很仔细

·  [2008/5/5 10:00:00] 房博士回复:
    违约金是由当事人协商确定的. 法律还规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

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