法律资格证号：A20023600000007
律师执业证号：13607200310741088
电话:0797-8151818
手机：13970738686、13307979866 |
张睿 男，中共党员，中国政法大学在职法学硕士，大学毕业后在高校从事教学工作多年，语言表达流畅而准确。以全省第七名的优异成绩通过首届国家司法统一考试后，辞去公职专职从事律师工作。现为本所高级合伙人律师，南芳所业务委员会主任，兼房地产（建设工程）法律事务部部长。
先后担任赣州越秀房产（越秀花苑、国际时代广场）、博鑫房产（锦绣江南、赣南假日酒店）、景宏达房产（南阳东昇）、步阳房产（金钻广场）、安廷信房产（中庭广场、森林公馆）、康居房产（爱丁堡）、方基置业（塞纳春天）、宏康房产（兰亭半岛）、华隆房产（金福花园）、宏桥房产（潋江之春）、龙邦房产、伟毅房产、鼎业房产、欣宏房产、赣州市公路局（含十八县市区）、赣州高速、康大高速、赣州市质监局、安监局、城管局、江西国兴集团、江西金瑞发制品有限公司等几十家房地产公司、建筑公司、党政机关、经营企业的法律顾问，系市电视台《焦点房谈》、市广播电台《房产在线》、广播电视报《楼市版块》栏目的常年法律顾问。
通过多年实践,已在房地产业界、行业协会、政府主管部门赢得口碑并建立良好的业内关系,是本市有相当知名度的房地产专业律师。
执业理念：用专注的心 做专业的事。
主攻专业：房地产开发、工程建设、公司法律事务。 |
中华人民共和国法律职业资格证号：A20103607020641
办公固话：0797-8151818 手机：13907977009
QQ：591845657 邮箱：591845657@qq.com |
华剑山 中共党员，兰州大学法学院硕士研究生毕业，研究方向为民商法。从进入律师行业开始，他就致力于走专业化道路，秉承“专业和智慧兼备、专心和诚信齐飞”的律师执业理念，拥有深厚的法学理论素养，主要从事房地产开发、企业投融资、金融及公司法律服务等业务。
先后担任东方鑫泰置业（江山里）、华隆地产（金福花园、半山国际）、劲嘉地产（劲嘉山与城）、美地亚地产（美地亚天骏）、三和地产（三和悦城）、环鑫地产（国际社区）、泓润地产、赣州发展投资控股集团、赣南金融资产交易中心、赣州客家旅游集团、江西省易泰租赁有限公司、赣州国润投资有限公司、赣州金盛源担保公司、赣州铝业股份有限公司、江西宝融物流有限公司、赣州中鑫资产公司、赣州平源投资、于都金源矿业等数十家房地产公司、事业单位、经营企业等的常年法律顾问，致力于帮助企业建立良好的法律框架和公司治理结构。办理了各类民事案件百余件，一直坚持把专业知识付诸实践工作，并在实践工作中不断丰富和加深专业研究，使得律师业务精益求精。
专业方向：房地产建设工程、公司法律事务、企业投融资。
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中华人民共和国律师执业证号：14972004140194
电话: 0797-8151816 手机：13607978551
传真：0797-8151804
E-mail：gndx2003@126.com
商务QQ：304378790 304378790 |
彭斌 法学本科学历，民盟会员。南芳所合伙人，客户服务中心与大客户服务中心主任，房地产建筑工程法律事务部成员，金融保险证券法律事务组负责人。
历从事高校法学教育，历任团委书记、招生就业办主任、学生工作处处长等职务。发表侵权、财产、建设、合同等涉法专业论文10余篇，有较强的法学理论功底。从事专职律师执业以来担任赣州市中心血站、赣州步阳置业、金鹏房地产、景荣房地产、蟠龙镇人民政府、黄金岭街道办事处等数十家政府、企业事业单位的常年法律顾问。办理各类案件近200余件，善于钻研律师业务，综合事务协调处理能力较强；擅长于办理房地产、合同、侵权损害赔偿、刑事辩护、婚姻家庭等法律事务。
主攻专业：房地产建筑工程、合同类法律事务、金融保险证券法律事务。 |
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| 9iHome.com ～房博士问答～ |
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赣州:老万 |
留言时间：2008/5/9 15:04:00 |
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 我们这里有个城中村,因为折迁,他们村里集资建房,有一个村民分到了两套名额，他卖一套给我，请问合同怎么写，你能帮我写一份吗？如果能请尽快 |
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[2008/5/9 15:53:00]
房博士回复： |
| 您好！集资房要再上市销售也需要取得房产证，尤其是集资房，如果是期房要上市销售要取得五证，在没有房产证的情况下签订购房合同，则会影响买方房产证的办理。买卖合同只能证明之间的约定，但并不能保证最终的结果。而且根据相关规定，项目在没有预售证的情况下，即不具备商品房预售法定条件的情况下， 签订的合同是无效合同。购买者是否拥有房屋的产权，并不是只由合同约定，需要在取得房产证之后才可以证明。房博士温馨提示：象这种宅基地住宅买卖是国家明令禁止的，办不了产权证，就算他们给你说能办，也只是由乡政府颁发,俗称的乡镇产权，只能居住，不能买卖,一但国家收回土地是没有任何赔偿的，而且现在对这种房屋的买卖打击非常严厉，请谨慎购买!感谢关注房博士！
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赣州:刘先生 |
留言时间：2008/5/9 9:20:00 |
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 我和邻居建房时均未经政府部门定点划线，但双方均领取了宅基地使用证。多年来我们一直都和睦相处，但上个月邻居不经我同意就在中间筑起院墙。我认真对照自己的宅基地使用证所规定的界线，发现邻居所建院墙是建在我的宅基地上，但邻居却认为所建院墙的土地是他自己的宅基地，由此引起纠纷，村委会调解过几次，但双方达不成统一意见，请问我能否向法院起诉？
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[2008/5/9 9:21:00]
房博士回复： |
| 答：根据你所反映的情况来看，你们之间的纠纷是因宅基地地界不清所发生的土地使用权争议。对此，《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
你们之间的争议属于个人之间的争议，依法应先申请乡级人民政府或者县级以上人民政府处理，对人民政府的处理决定不服的，自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
（解答律师： 何仁生）
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赣州:曾女士 |
留言时间：2008/5/8 11:05:00 |
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 律师，你好。我同我男友在一起两年了。去年，由于双方的父母亲要求，我们双方都出钱购买了一套。首付每人支付了5万元，按揭款由双方共同偿还，房屋到现在还没有交付。现在，他提出要与我分手，我讲分手可以，但是，房屋必须由我享有。他也表示同意。可我们找到开发商和银行，要求更换购房者名称时，开发商和银行拒绝办理。请问律师，我该怎么办？现在这件事情，让我很痛心。 |
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[2008/5/8 16:36:00]
房博士回复： |
| 曾女士，对你的如此遭遇，我们表示同情。你所咨询的问题是有关预售商品房再行转让的问题。司法实践中，人民法院可以根据具体情况酌情认定转让合同的效力。通常来说，在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续、交清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关法规、政策，没有违法行为，可认定预售转让合同有效。因此，你原男友可以在房屋交付以前，将他的产权份额转让给你。
对于预售商品房再转让的流程，目前我国法律对此没有做出明确规定。但是在实践操作中，你们可以按照以下预售商品房再转让的程序进行操作：1、你与你原男友签订转让合同，须经开发商认可、签字盖章。2、转让双方持预售合同、转让合同及有关证件到预售登记的交易管理部门申办预售转让登记。3、经审批同意后，转让合同加盖“预售登记专用章”。待房屋正式交用后，你就可以办理过户手续，将该房屋的产权登记在你一个人的名义下。（解答律师：朱烈桂）
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赣州:老张 |
留言时间：2008/5/8 9:51:00 |
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| 你好，非常感谢。 我还是接着今天的问题，想请问下如果开发商同意了，撤消原房管局备案大概需要多少时间呢？ 还有，重新签合同后，我的房款是付给开发商还是原来的业主？事实上我已经付给原业主一部分房款了。是不是需要签一份补充协议？谢谢 |
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[2008/5/8 9:52:00]
房博士回复： |
| 您好，对于合同更名，是需要开发商的配合，如果开发商同意，开发商可能会收取一定的费用，合同的撤销需要按照房管局的日程安排来看。房款付给开发商还是原来的业主，主要看如果原房主已经在开发商处退了房款，您需要将房款交给开发商，如果房主还没有退房款，而转手卖给您，您需要将房款给原来的业主，并且需要签订一个补充协议，说明房款已付。并且尽快进行合同的更名，减小自己的风险。谢谢您对新赣州房产网房博士的关注！ |
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赣州:老张 |
留言时间：2008/5/8 9:50:00 |
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| 我有个问题想请教呵，我于两周前通过中介和卖主签定了房屋买卖合同，因业主的房是几年前买，但没办产证的，当时说好能从开发商那做合同更名手续，减少税费， 现在开发商说不太好办？请问开发商是在有意刁难还是确实因为发票税费的问题不能办呢？开发商如果开票， 可以规避其税收么？老的那张和原业主的发票可以去税务局注销掉么， 从而抵扣税款么？ |
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[2008/5/8 9:50:00]
房博士回复： |
| 您好！根据您所说的情况，本身原房主房屋并没有取得房产证，是不能通过更名进行交易的。如果房屋已经在房管局备案，则目前应该是和开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与您之间重新签订合同并进行备案。不论是更名和撤销合同备案，都需要取得开发商的同意和配合。但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理。建议您先就此和开发商方面沟通，然后共同到房管局办理相关手续。感谢您的关注！ |
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赣州:dd |
留言时间：2008/5/8 9:48:00 |
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| 我买的是集体搬迁房,因为当时施工队正在建设中,所以买房时只给施工队签的购房合同,到现在已经有一年多了,村里一直也没给出具任何手续,我想咨询一下应该让村委会出具什么样的手续,才能证明我们拥有此房的权利.出具了手续是否具有此房的买卖权以及受法律的保护. |
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[2008/5/8 9:48:00]
房博士回复： |
| 您好，国家法律明确规定城镇居民不得购买小产权房，对于购买小产权房的不受法律保护。因此对于您来说，产权证是法律承认的您拥有该房屋的唯一证明。对于村委会出具的任何证明都不受到法律的承认。目前国家禁止购买小产权房，对于已经购买的，目前还尚未出台相关政策。谢谢您的参与！ |
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赣州:我问你 |
留言时间：2008/5/7 17:37:00 |
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| 经济适用房能继承吗 |
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[2008/5/7 17:38:00]
房博士回复： |
| 您好！从目前的情况看，经济适用房的产权是一种受限的物权，目的是解决城市低收入家庭的住房困难问题，能否继承关键应该还要看继承人是否符合购买经济适用房的条件，符合条件者（即仍为舍此而存在住房困难的低收入者）才可继承经济适用房的产权，不符合条件者应不能继承，但可继承房产变现的收益，如根据有关规定由国家回购之后获得的收益等。目前针对经济适用房的继承，并没有特别明确的规定。感谢关注房博士！！ |
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赣州:老人家 |
留言时间：2008/5/7 12:05:00 |
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您好！请问律师：商住房可以开幼儿园吗？可以在楼前公用的地方添加设施吗？
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[2008/5/7 17:34:00]
房博士回复： |
| 您好，您可以去仔细查看下该项目的规划证，该规划设计是否在规划范围之内。即使开发商要变更设计，同样要取得新的规划证，另外，在您与开发商签订的合同之中，也应该有对于规划设计的约定。您可以详细查看。感谢关注！ |
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赣州:伍女士 |
留言时间：2008/5/7 12:04:00 |
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| 律师你好！1、我母亲为我买了一套经济适用房，房款一直是我的母亲在交，现在的问题是房产的户名是我，我如何过户到我母亲的名下，像这种情况需要收费吗？如果收费，收多少钱的税。2、假如我离婚的话，这个房子是怎么判，我还有1个女儿。这个房子全部的款都是我母亲交的，还有按揭的款也是我母亲一直在交。请给予回答，谢谢！！！ |
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[2008/5/7 16:48:00]
房博士回复： |
| 伍女士，你好。首先，就你提到的第一个问题，我们认为可以通过赠与的方式，将该房屋过户给你母亲。双方签订一份赠与合同，并进行公证。赠与虽然受让方不需要支付对价，但需要缴纳手续费（评估价1%）、登记费（80元/户）、契税（普通住宅2%）。其次，关于你离婚后房屋的归属问题，按照物权法登记公示原则规定， 该房屋属于夫妻共同财产，初定你妻子享有一半产权。但是，如果你能够提供充分的足够证据来证明该房屋的购买、还贷情况，亦可以由你母亲以第三人的身份出来主张权利。（解答律师：朱烈桂） |
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赣州:丫丫 |
留言时间：2008/5/7 11:58:00 |
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 您好．请问购买商品房，房子交给业主后同时应交给业主几种房产证件？ |
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[2008/5/7 11:58:00]
房博士回复： |
| 您好！按照《商品房购房合同》第十一条 交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。没有“两书”房屋将不能完成竣工验收手续，如果交房时开发商没有出具“两书”,您可以拒收房屋，损失应由开发商承担,具体依据合同约定执行。而房产证件则只有房产证。
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赣州:wan |
留言时间：2008/5/7 11:54:00 |
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 你们好，我想问一般业主在小区内停车位是怎么提供的? |
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[2008/5/7 11:55:00]
房博士回复： |
| 您好，目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
根据新实施的物权法：地上车位属于全体业主共有，不得出售，出租收入也必须全部用于小区的建设。就只是租用车位。
另外是地下车位，如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了获得利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位（库），它们也应该是属于全体业主的共有财产。
感谢关注房博士！ |
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赣州:万生 |
留言时间：2008/5/6 11:55:00 |
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| 您好!我想问一下,是不是能按揭的房子相对而言能保险一些的呢?是不是能办按揭的房子手续比较齐全呢?这按揭是用什么抵压的呢?等按揭完了,产房产证我可以拿到手么? |
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[2008/5/6 11:56:00]
房博士回复： |
| 您好，一般来说，如果是合法的商品房买卖，应该能够办理按揭，如果按揭无法办理，说明开发商不具备办理按揭的条件，导致无法办理按揭贷款。银行在进行按揭贷款时会对开发商的信誉、实力、证件等方面进行审核，符合标准才能和开发商之间达到按揭贷款的协议。
抵押贷款是指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。抵押贷款的抵押物可以是自有或他人的财物，财物包括房产、汽车等。如果借款人不履行债务，银行有权处理用作担保的担保品。作为抵押品的资产必须是容易销售的。当借款人破产清算时，银行可以成为优先债权人，抵押品可以在一定范围内减少银行的信贷风险。
办理按揭贷款，房产证是抵押给银行的，等您的按揭贷款全部还清后，银行会给您出一份相应的证明文件，您拿着这份文件就可以去房管局产权产籍管理中心领取您的房产证。感谢对新赣州房产网房博士关注！ |
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