问：房博士你好，请问如果把首套房（纯公积金贷款）卖了，并把公积金贷款缴清后，重新再买一套房子在赣州算首套房吗？

答：你好，你这种情况如果名下没有房再购房的话算首套房，首付比例根据贷款银行要求不一样，百分之二十或者三十的首付比例（解答律师：华剑山）

问：你好，我的是08年那时买的车库当时办证拖了很久，前一批业主的3证都办到了，我们后一批的就只有房产证和契税证，土地证没有办到，说是城建局没有盖到章，开发商欠钱跑了，所以土地证办不下来，想问一下没有这个土地证要不要紧？这样能换新证吗？会不会影响以后买卖？

答：你好，你这种情况最好是到当地国土部门咨询土地证办理的具体手续，以免影响后续房屋的产权和交易（解答律师：华剑山）

问：你好，我5月底在上犹县城看了一套新房子，是在建期房，看房后，当时是微信聊天说缴纳定金之后正常一星期就可以签订购房合同，于是第二天就转了2W定金，交了2W块钱之后，本应该签订定金协议书的，但是开发商并没有给协议书签，而是给了1张盖了财务章的购房2W抵扣券，因售楼部卖房子的是初中同学，也没过多怀疑，直到上个月底一直追问什么一直签订不了购房合同才告知没有预售许可证，出于对风险的考虑，我不想买了，我该如何才能退回这2W块钱？

答：你好，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映（解答律师：华剑山）

问：您好！我通过中介公司订购了一套二手房，房东按揭还有尾款38万元，房东要求买家一次性付清，等到时候我们的按揭下来之后再把除掉首付之后多余的钱打还给我们。请问我们要怎么操作才能避免风险保障买家的利益？万一房东收到款之后不把多余的金额还给我们怎么办？

答：你好，你这种交易存在一定的风险，你可以要求房东提供其他方式的担保或者双方共同监管按揭款的账户，还有你可以要求中介公司一起承担担保责任，减少风险（解答律师：华剑山）

问：看中一个二手房，但是房本上写的土地使用截止日期是2055年，这个小区大概是08、09年建成交付的，是不是说明这个二手房是50年产权的呢，那这样的房子能买吗，纯住宅都是70年的呀，但是房本写了用途是住宅

答：你好，一般我们所说的“70年产权和50年产权”，是指土地使用年限。购买房屋后，房屋即属于私人财产，享有永久的所有权和使用权。国家享有土地的所有权，一般来说，使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地50年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）（解答律师：华剑山）

问：请问，父母将房子过户给子女，要些什么费用及手续

答：你好，有三种方式：1、以出让的方式将房屋过户给子女：房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。2、以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。3、以继承的方式将房屋过户给子女 继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了（解答律师：华剑山）

问：房博士，你好！因为现在房价涨了很多，然后我们看了一些赣县区的安置房，看上去也不错，但是询问卖房的人都被告知房产证一下子办不到。请问这种房子如果购买的话如何保障自己不会被骗呢？比如交了钱卖家反悔或者过了几年房子涨价了又单方面解除合同之类的。

答：你好，购买安置房是存在一些风险的。这里重要的是一定要在有产权证的情况下进行交易，为了避免交易过程中房主转卖过户给他人，可以进行公证的方式来保护自身的利益（解答律师：华剑山）

问：房博士你好，目前我们村旁边的厂区要扩张，我们村纳入拆迁范围，我和我大哥两家人，早早我们就分了家，我户口早早就在城里，我大哥还在村里。我大哥在离老宅不远处做了一栋三层小房子，我呢因为不是经常在老家住，所以只是把老宅重新装修了下，就是过年的时候回去住住。想请问下这种情况，如果拆迁会把这种房子当做空心房么，然后空心房的政策不晓得清楚不？

答：你好，我国农村地区的宅基地使用权的分配遵循“一户一宅”的原则。具体来说，根据土地管理法的规定,宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,农村村民一户只能拥有一处宅基地,即实行“一户一宅”制,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。具体可咨询户口所在地的当地政府机关（解答律师：华剑山）

问：房博士：你好！收房时开发商强制要求收取闭路电视安装费是否合理？如果收房后第一年不装修是否要交全额物业费还是一半物业费？谢谢！

答：你好，对于新房的物业费缴纳是按照业主收房之日起计算，而不是以合同签订之日计算。对于收房日期的确定则还有不同的情况，一种情况是业主在物业公司规定的日期内按时收房，双方不存在争议。另一种情况是业主没有在物业公司规定的日期内收房。如果属于业主故意拖延或者其他问题，则物业费起缴时间以物业公司此前规定的收房日期算。拖延期间的物业费在业主最后收房时也必须一起补交。如果属于物业方由于房屋质量等问题让业主无法收房，物业公司必须将房屋修缮至可以达到交房条件时，才能开始收取物业费（解答律师：华剑山）

问：请问2016年6月初办的契税补贴什么时候可以返还呢？房子是买的二手房，六月初就提交了补贴资料的。谢谢

答：你好，建议携带相关资料去行政服务中心契税补贴申请窗口详细咨询（解答律师：华剑山）